了解抵押贷款点数

抵押贷款的利率由市场结合借款人的信用记录和首付额决定。如果购房者想减少抵押贷款按揭，一种方法是在过户时购买点数.

SIRVA Mortgage 每天都在与购房者合作，我们收到很多关于抵押贷款点数的问题。在房屋过户前，您和员工应该了解什么是点数，以及点数的运作方式。您需要了解以下信息。

什么是点数？

我们首先来介绍什么是抵押贷款点数。简而言之，点数是购房者用前期成本换取更低的利率从而降低月供的一种方式。 

点数可以称为折扣点或抵押贷款点数，也可以简单地称为点数。然而，一些抵押贷款机构使用“起始点数”一词来描述任何前期成本，这是指贷款金额的百分比。起始点数不会降低利率。起始点数是抵押贷款机构收取的费用，用于支付提供贷款的某些起始成本，例如审查和处理贷款申请的成本。 

1 点等于贷款额的 1%，因此，如果抵押贷款额为 300,000 美元，1 点需要花费购房者 3,000 美元。如果购房者在过户时购买点数，得到的利率会更低，从而可以在贷款期限内少付利息。

购买点数有什么好处？

购买点数对购房者有几个好处。

用前期费用换取更低月供

在过户时购买抵押贷款点数会增加前期费用。点数费用无法延期支付，这意味着购房者必须在过户时支付。

尽管与不购买点数的情况相比，前期费用会更高，但购房者可以使用前期费用换取更低的月供。在抵押贷款期限内，月供较低可能意味着数千美元的节省。

点数可以抵税

点数是预付利息，可以作为房屋抵押贷款利息抵扣，扣减项详列于附表 A。

购买点数有哪些劣势？

购房点数有自身的优势，但对购房者而言也存在一些劣势。

增加过户成本

购买点数的第一个劣势与其优势直接相关。由于购房者需要以前期费用换取长期节省，所以在过户时需要花费更多资金。

考虑到买房的过户成本通常在购房款的 3%-6% 之间，而且多数情况下购房者也需要支付首付额，即使购买了点数，购房的前期成本也很高。决定购买点数之前，购房者需要确保自己有能力支付额外费用。

付款后手头的现金减少

由于购房者决定购买点数后，需要在过户时支付更多资金，因此需要注意，在购房后的早期阶段，其手头的现金可能会减少。拥有房屋意味着需要承担所有的维修和保养费用，购房者应确保已准备好支付这些费用，同时留有应急资金。

购买点数可以降低多少利率？

购房者最常问到的问题之一，是购买抵押贷款折扣点后可以节省多少资金。

尽管利率的下调幅度各不相同，但最常见的结果是，每购买一点，抵押贷款利率可降低 0.25%。在此情况下，如果购买一个折扣点，6% 的利率将降至 5.75%；如果购买两个点，则利率降至 5.5%。

我们应该注意，每个抵押贷款机构都有自己的例外和差异化的规定，因此购房者应该询问抵押贷款机构，购买点数后如何受益。金额也可能受到市场的影响。

可以比较没有购买点数时支付的月供款与使用点数后较低利率下的月供款，以计算每月可以节省的月供款。

为了帮助说明购房者在贷款期限内可以节省多少资金，我们可以看一个简单的例子，比较 6% 的利率、5.75% 的利率和 5.5% 的利率所对应的月供款。在本示例中，假设购房者申请了 315,000 美元的抵押贷款，期限为 30 年。 

如您所见，即使只购买一个点，也可以在贷款期限内节省大量资金。

什么时候适合购买点数？

从抵押贷款机构购买点数是好主意吗？如果购房者打算在房屋长住，答案是肯定的。长住之所以重要，是因为前期成本和长期节省额之间的权衡。如果购房者只计划在房屋里住几年，或者计划在几年内再次融资，那么他们省下的资金就不足以涵盖购买点数的额外花费。

了解权衡是否值得的方法是计算盈亏平衡点。这可以通过将购买点数的总金额除以每月节省的金额来完成。我们用以上图表中的数字为例。

假设抵押贷款额为 315,000 美元，购买一个点的成本为 3,150 美元，使用一个点后，每月可节省的金额为 50.33 美元。将 3,150 美元除以 50.33 美元，我们可以看到，盈亏平衡点发生在第 63 个月，也就是五年多一点。因此，如果购房者的抵押贷款期限至少为 63 个月，那么购买点数很有意义。

尽管我们无法预测一切，但如果购房者打算在房屋长住，并长期保持同样的抵押贷款，而且有能力支付点数费用，那么购买点数就是值得的。

什么时候不适合购买点数？

在某些情况下，由于购买点数而增加过户成本并没有意义。例如，购房者：

• 只计划在房屋里住几年。例如，年轻夫妇有时会买一套入门房屋，因为他们知道有了小孩后就会搬走。如果购房者知道自己不会在房屋长住，因此无法实现盈亏平衡，就不建议购买点数。
• 计划提前归还部分本金。购买点数并不是减少抵押贷款利息的唯一方法。购房者可能更喜欢在负担得起的时候灵活归还部分本金，而不是承担前期费用。
• 需要资金做其他事情。如果购房者有其他开支需要用到储蓄，那么最好是保留储蓄，而不是购买点数。
• 减少首付。首付可提供房屋的即时净值、降低月供，还可能降低利率。与购买点数相比，购房者最好支付更多首付。
• 相信未来利率会下降。利率下降可能使购房者能够使用房屋再次融资，从而减少抵押贷款费用。如果购房者认为这会在投资回收期之前发生，就不应该购买点数。

如果满足以上情况，那么购房者最好是选择不采用点数的利率，而不是购买点数。记住，如果购房者有支付能力，那么始终可以选择通过提前归还部分本金来减少在抵押贷款期限内支付的利息。

雇主是否应该为派遣员工支付点数费用？

在当今环境中，抵押贷款利率不断上升，雇主可能会考虑为其派遣员工支付购买点数的费用。在决定是否为派遣员工支付购买点数的费用时，有一些因素需要考虑。

如果被派遣员工当前房屋的利率低于市场利率，他们可能不愿意搬迁，因为搬迁意味着会失去较低利率。过去两年，由于美联储采取措施应对新冠疫情的经济影响，利率创下历史新低。然而，今天的利率仍被认为处于历史低位。 

利率随市场波动。利率下降时，被派遣人员可能有机会以更低的利率再次融资。如前所述，购买点数并不总是物有所值。需要注意，一个点通常会降低 0.25% 的利率。购买点数所花费的资金，也许更适合用于人才派遣计划中的其他福利。在人才派遣政策中纳入点数，还有可能成为管理负担。如果人才派遣政策涵盖点数，那么利率降低后，公司需要修改政策内容以取消福利。

结论

购买点数并不适合所有人。但是，如果购房者在购房时有能力增加其前期费用，并且计划在房屋长住以使点数的成本物有所值，那么值得考虑在过户时购买一个或多个点数。 

与抵押贷款顾问讨论各种选择，是确保购房者做出正确决定的好方法。比较各抵押贷款机构的报价时，购房者应该询问利率是否包括点数，并要求每个抵押贷款机构采用同样数量的点数。

无论待派遣人员有哪些融资需求，SIRVA Mortgage 都可以提供帮助。凭借对人才派遣抵押贷款 30 年以上的专注和专长，我们了解房屋融资在人才派遣过程中的重要作用。请访问我们的 抵押贷款网站了解更多信息，或者发送电子邮件至  MortgageClientServices@sirva.com 与我们联系.

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供稿：Kathie Janowich, SIRVA Mortgage (Director Loan Production) and Linda Laramy, SIRVA Mortgage (Director Client Services)